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Société d’Economie Mixte d’Aménagement de Poissy (SEMAP)

Frédéric Charpentier, Manager du Centre-Ville de Poissy et Directeur Général de la Société d’Economie Mixte d’Aménagement de Poissy (SEMAP)

poissyvign

La SEMAP est détenue à 65% par la Ville de Poissy qui compte 40 000 habitants. Poissy bénéficie d’une zone de chalandise qui s’étend aux petites villes alentours soit environ 80 000 personnes.

Le périmètre de sauvegarde du commerce et la taxe sur les friches commerciales ont eu d’excellents résultats

Constat :

  • Une situation favorable du commerce de centre-ville :
    Sa principale rue commerçante est très compacte. La Halle couverte du marché se pose en locomotive commerciale pour le centre-ville. La Ville de Poissy s’est dotée d’un manager de commerce dès 2000, a mis en place le périmètre de sauvegarde du commerce dès 2008 et enfin a voté une taxe sur les friches commerciales dès 2016. La concurrence périurbaine n’est pas vécue comme une menace.
  • L’outil très performant du périmètre de sauvegarde du commerce :
    Son premier effet a été d’obliger les acquéreurs et les vendeurs à se rapprocher de la Mairie en amont des transactions. La menace d’une préemption et des complications qui pourraient en découler est suffisante pour fragiliser la transaction. Cet outil excellent a contribué à ramener le taux de vacance commerciale à 3%. Le problème qui se pose à présent à la ville est plutôt de faire le tri dans le type de commerce recherché.
  • L’outil très performant de la taxe sur les friches commerciales :
    Poissy a sélectionné la taxe la plus forte (20/30/40) et rapporte 41 000 euros en 2017. Par exemple, l’impôt foncier à 2 500 euros se voit appliquer une surtaxe de 5 600 euros. La sélection des cellules visées par cette taxe a aboutie à la remise d’une liste des cellules au Trésor Public.
  • La boîte à outils du manager de commerce :
    Le manager peut s’appuyer sur ces différents leviers/outils pour améliorer l’attractivité commerciale de sa ville mais il reste un talon d’Achille : le bail neuf.
  • Les lenteurs administratives et/ou les bailleurs institutionnels font perdre des bons candidats
    Certains commerçants prennent le risque de faire des travaux et ouvrir sans demande préalable au regard des lenteurs administratives et risques faibles encourus. Il y a une déconnection entre les franchises de loyer accordées par les bailleurs souvent entre 0 et 2 mois et les délais administratifs pour l’obtention des autorisations (ERP, permis de construire, autorisation de travaux).

Les propositions :

  • Etendre la préemption des fonds de commerce aux baux neufs :
    Quand il n’y a pas de cession, il n’y a pas de possibilité de préemption. C’est une manière de détourner le droit de préemption. Des agents immobiliers se sont engouffrés dans cette faille et recommandent aux bailleurs et aux candidats de ne prendre contact avec les villes qu’après avoir signés les promesses de bail.
  • Développer les offices du commerce :
    Véritables guichets uniques pour accueillir les porteurs de projets, il faut faire le tri des bonnes candidatures, accompagner les bons projets dans la recherche d’un local ou le rachat d’un fonds mais également dans leurs démarches administratives.
  • S’appuyer sur des Sociétés d’Economie Mixte (SEM) :
    Déléguer le droit de préemption à une SEM est une garantie pour la ville de ne pas avoir à gérer une éventuelle préemption qui est très compliquée et pour laquelle la ville n’est pas outillée. La SEM a alors deux mois pour mettre tout le monde autour de la table et trouver une solution.
  • Développer les postes de managers de commerce avec les salaires du privé :
    Trop souvent, les salaires proposés sont calqués sur les grilles de la fonction publique territoriale et sont donc en inadéquation avec les compétences du candidat. En outre, le manager a besoin du soutien de son maire, ne doit pas être étouffé par une hiérarchie pour faire des propositions directes au maire et conseiller les élus.
  • La principale mission du Manager de commerce :
    Son principal rôle est d’anticiper les mutations commerciales afin de :
    Éviter au Maire d’être mis devant un fait accompli avec l’arrivée d’un commerce non souhaité qui viendrait déstabiliser ou appauvrir son plateau marchand ;
    Choisir les activités commerciales à privilégier selon un plan de commercialisation (par exemple les locomotives en extrémité de rue commerçante et la restriction drastique de la restauration rapide bas de gamme) ;
    Gérer son centre-ville comme une galerie commerciale avec une bonne répartition des enseignes nationales, des indépendants purs, des métiers de bouches et des services.