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SEMPRO de la Ville du Plessis-Robinson

Hervé Caranobe, Manager de centre-ville du Plessis-Robinson

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La Sempro est une Entreprise Publique Locale (E.P.L.). Basée au Plessis-Robinson elle a acquis une compétence reconnue dans tous les domaines du développement urbain, qu’elle met au service des collectivités locales, principalement sur le territoire Francilien.

L’élu local ne doit pas être timoré en considérant que le commerce relève du privé

Constat :

  • Deux projets majeurs pour transformer et revitaliser une ville dans un état de décomposition avancée il y a plus de 20 ans :
    Projet Cœur de Ville : Objectif de créer un centre-ville ex-nihilo avec 35 boutiques, un parking souterrain 250 places, des écoles, des crèches et 1600 logements.
    Projet Cité-jardins : 35 boutiques, 1800 logements, Hall du marché, parking public 450 places, écoles, crèches.
  • Une logique financière des grands groupes et non pas une logique de client :
    La stratégie des centres commerciaux est notamment liée à leur statut juridique (société d’investissement immobilier cotée). Leur implantation est guidée entre autres par des avantages fiscaux dans une stratégie qui n’obéit pas à une logique de potentiel économique. Elle obéit plutôt à une logique financière, les ensembles commerciaux étant souvent construits par de grands groupes avec, pour certains, une part importante de capitaux étrangers (à 60% pour Unibail) pour une rentabilité à court terme. Aujourd’hui on peut constater que nombre de ces centres commerciaux créés récemment ne rencontrent pas le succès escompté auprès des consommateurs et que leur fréquentation est bien en dessous des objectifs annoncés.

Propositions :

  • Les fondamentaux de la stratégie foncière :
    Avoir une vision et une volonté politique : constater le présent, imaginer la ville pour 20 ans et passer à l’action.
    Avoir une approche globale en considérant que le commerce est un élément d’urbanisme.
    Avoir une implication dans la durée  pour créer les conditions du succès
  • L’élu local ne doit pas être timoré en disant que le commerce relève du privé :
    C’est bien le maire qui a le pouvoir dans sa ville et c’est celui vers qui les gens se tournent pour demander des comptes. Il ne doit donc pas se dire que le commerce ne relève que du privé. L’élu local doit donc avoir une approche globale du commerce en le prenant en compte dans la politique urbaine. Le commerce de proximité de centre-ville n’est pas anodin. Il y a une dimension d’identité, de lien social qui dépasse le simple acte de consommation. Le maire a une légitimité à passer à l’action, notamment un pouvoir de nuisance en bloquant les choses si cela ne lui va pas tout en proposant des alternatives pour que les projets individuels s’inscrivent dans la dynamique de la ville.
  • Communiquer une image positive du commerce de centre-ville :
    Il faut voir les choses sur le long terme et se dire que les commerces vont perdurer. Pour les commerçants, il ne faut pas se contenter de dire que cela ne va pas bien et décrédibiliser leur territoire car les consommateurs finissent par être imprégnés de cela. Il faut donc faire attention au message véhiculé à l’extérieur et à la façon de communiquer face à la réelle appétence des consommateurs pour le centre-ville qui est une chance énorme, quelle que soit la catégorie d’âge.
  • Mener une stratégie foncière avec le PLU et les outils existants :
    Nous avons déjà des lois, il faut savoir les utiliser et avoir un projet. Le commerce est essentiel mais on ne peut pas en implanter partout. Aujourd‘hui, alors qu’il y a beaucoup de friches commerciales, les emplacements n°1 continuent encore de fonctionner.
    Il est important de fonctionner avec des blocs et de ne pas disperser des boutiques. Cela requiert un arbitrage politique. En rédigeant le PLU, en accordant les permis de construire, le maire doit être acteur du tissu commercial. Le droit de préemption est une arme de dissuasion. Il suffit parfois d’agir sur deux ou trois boutiques pour donner une impulsion car le commerce est un élément d’urbanisme.
  • Implanter les commerces après les logements :
    On ne conçoit pas une rue commerçante comme une rue résidentielle. Au Plessis-Robinson, un projet de 1800 logements a permis d’avoir les clients d’abord puis d’implanter les commerces dans un second temps. Il faut donc d’abord créer la clientèle, arbitrer pour dire où sont les commerces. Le rez-de-chaussée pose généralement problème au promoteur et le commerce est un moyen aisé de l’occuper. L’élu doit dire si oui ou non des commerces peuvent être implantés et ne pas laisser cette décision aux seuls promoteurs.
  • Une expérience spécifique au cœur de ville :
    Pour faire fonctionner le commerce, il est important d’avoir un traitement qualitatif de l’espace public. Les gens viennent en centre-ville pour avoir une expérience agréable qui dépend notamment des dimensions urbaines ; hauteur des bâtiments, espacement d’un trottoir à l’autre, etc. Rien à inventer, il suffit souvent de s’inspirer des proportions des places commerçantes anciennes, le fonctionnement du commerce dans l’espace public reste le même une fois bien sûr que l’on a géré les problèmes de stationnement.
  • La création de SEM très bonne méthode pour une ville :
    La création de SEM est une très bonne méthode pour une ville afin de maîtriser les rez-de-chaussée commerciaux. Au Plessis-Robinson, une filiale de la SEM acquiert les rez-de-chaussée en VEFA (lors de la vente des charges foncières des logements au promoteur) a un prix qui permet, tout en garantissant une bonne rentabilité, de proposer des loyers cohérents avec les possibilités des commerces qui s’implantent. Cet outil SEM permet aussi d’intervenir ponctuellement sur le tissu commercial existant afin de maintenir diversité et qualité de l’offre. Au Plessis-Robinson, grâce notamment a cette méthode, nous constatons un taux de vacance inférieur à 1%.
  • Avoir une fiscalité différente :
    Les centres commerciaux offrent de gros avantages fiscaux pour les actionnaires. Il serait sans doute utile de réfléchir à un cadre juridique et fiscal particulier pour les communes qui (via leur SEM ou autre) investissent dans le commerce local dans une logique de développent et de pérennisation de ces activités. On pourrait par exemple imaginer un abattement fiscal sur des budgets investis par la filiale commerce d’une SEM pour le développement commercial local (opération de communication, travaux d’amélioration des commerces, mise en place de nouvelles technologies …)
  • Maîtriser les loyers pour lutter à armes égales :
    Avoir au niveau local un véhicule doit permettre d’arriver à maîtriser les loyers trop élevés pour batailler à armes égales avec de grands groupes qui ne fonctionnent pas dans la même logique.