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Semaest

Magali Vergnet-Covo, Responsable du développement

SemaestMVC

La Semaest est la seule SEM spécialisée sur le commerce de proximité. Ex-SEM d’aménagement, la Semaest s’est spécialisée depuis 2004 dans la revitalisation commerciale en diffus. La Semaest dispose d’une de chaîne de compétences intégrées : études, acquisition/cession, aménagement des locaux, commercialisation, gestion locative, animation, conseil et formation. Elle intervient principalement à Paris mais aussi ailleurs en France. Elle a pour actionnaires principaux la Ville de Paris et la Caisse des Dépôts. La Semaest crée des montages économiques rentables et fonctionne donc sans subventions. Le modèle de la SEM permet d’assurer aux collectivités la maîtrise des destinations, soit par acquisition foncière directe (contrat de revitalisation artisanale et commerciale), soit par baux emphytéotiques avec des ailleurs publics ou privés, soit en négociant avec des promoteurs.

Le modèle des établissements publics locaux avec une gouvernance publique et une comptabilité privée est le plus adapté à la mutation volontariste des quartiers, car il permet de choisir le commerce le plus adapté à la demande et pas celui qui paye le loyer le plus élevé

Constat :

  • Une politique commerciale propre au commerce en centre-ville :
    Les commerces de centre-ville n’ont pas vocation à être concurrents des centres commerciaux : ce sont des lieux à vivre, des commerces singuliers, hybrides.
    Il faut faire de la dentelle dans le choix d’implantation en pieds d’immeuble en diffus. Chaque centre-ville doit être unique dans le but de faire venir des gens différents en centre-ville.Cela repose sur un plan de marchandisage qui implique de faire de la veille et de la concertation ainsi qu’un partenariat opérationnel avec un Etablissement Public Local (EPL).
  • Un besoin d’opérateur tiers du type EPL pour mener à bien les opérations :
    D’une part, les collectivités impliquées dans les politiques commerce souhaitent s’engager dans la maîtrise foncière via des structures dédiées en raison de la complexité de la gestion directe. D’autre part, les opérateurs privés et les foncières sont peu mobilisés dans la maîtrise foncière en diffus en raison des risques, du lien étroit avec le politique, d’une rentabilité plus faible, d’un temps de retour long, des indépendants….
    Il y a donc besoin d’opérateurs tiers qui constituent des pôles de compétences commerce. Les EPL (SEM/SPL) apparaissent comme les opérateurs adéquats à renforcer.
    Le modèle EPL (comptabilité privée, commercialisateurs et gestionnaires intégrés, actionnaires publics avec une gouvernance publique) est préconisé car ce n’est pas celui qui va payer le loyer le plus élevé mais celui qui va apporter un plus qui est choisi. Les besoins du quartier sont mieux pris en compte. Il est ainsi possible d’orienter les destinations dans une perspective de commerce vu comme un service public qui apporte du lien social, de la sécurité, des emplois et de l’attractivité.
  • Besoin de financement du portage foncier :
    Les EPFL et la Caisse des Dépôts peuvent contribuer au portage ou à son financement relais.
  • Besoin d’ingénierie de montage pour un mixte économique des dispositifs (BE, CRAC, mandats, Foncières)
    Une optimisation des moyens et un lissage des charges.
  • Besoin de médiation d’animation et de mutualisation des moyens entre collectivités, commerçants et bailleurs.

Propositions :

  • Redonner aux communes le droit de préempter les locaux commerciaux et de le déléguer à un opérateur :
    Le commerce est resté une compétence communale, mais le DPU qui permet de maitriser les locaux est désormais attaché aux EPCI : il faut redonner aux communes le droit de subdéléguer le DPU (murs de commerce) pour contractualiser avec un opérateur et désolidariser les Droits de Préemption (DPU) logement et commerce.
  • Créer des périmètres de renouvellement urbain en centre-ville et favoriser le portage foncier des locaux commerciaux, y compris par les Etablissements Publics Fonciers :
    Il faut permettre aux EPF de porter les pieds d’immeubles commerciaux et pas seulement les immeubles entiers.
  • Financer l’ingénierie de montage de dispositifs fonciers (par la CDC, le FISAC, ..), créer un PIA commerce innovation :
    Il y a un besoin d’ingénierie de montage (diagnostics commerciaux, et immobiliers, montage de dispositifs fonciers) et un besoin de médiation.
  • Renforcer les opérateurs locaux (SEM d’aménagement et d’équipement) et développer des compétences commerce
  • Faciliter la création d’offices du commerce pour mutualiser les moyens (collectivités, associations de commerçants, enseignes, centres commerciaux, bailleurs…) de management du commerce